首页 > 财经 > 宏观

深圳楼市引强关注 是什么支持疫情之下的房价跳涨?

证券时报·e公司 宏观 2020-04-11 12:36:43 0 万元 深圳 房价 住宅 学区

(原标题:千万豪宅频被“秒光”,深圳楼市引发“强关注”,是什么支持疫情之下的房价跳涨?)

很多人认为疫情对房价会有影响,没想到是火上浇油的影响,深圳房价在疫情之后,承接去年涨势,又开始一波强劲上涨。

4月10在阿里法拍上拍卖的一套深圳宝安区新湖路壹方商业中心一期住宅,吸引了15人报名,经过88轮竞买,经过43次延时,最终成交价格锁定为5012.17万元。

这还不是近期成交的最高价,就在3月28日,同样在阿里法拍,有一套深圳市福田区竹子林蝴蝶谷名苑,面积389.76平方米,起拍价3836万元,9个报名者反复争夺,最终成交价为6230万元。

蝴蝶谷名苑的成交单价为16万元,新湖路壹方商业中心一期的成交单价为13.44万元。单价和总价都不算便宜。

很多人认为疫情对房价会有影响,没想到是火上浇油的影响,深圳房价在疫情之后,承接去年涨势,又开始一波强劲上涨。

统计数字没有显示,但是看房者和中介有深切体会,深圳福田、南山和宝安的一部分,稍微好一点的小区,房价已经开始全面向10万元挺近,一大部分超过10万元的房子,正排队走向13万元、15万元,向20万元跃进。超过20万元的小区,也已越来越多。

政府对此也有了反应,4月9日,深圳市南山区住房和建设局发布《关于严禁恶意炒作哄抬房价,维护房地产市场平稳的通知》,对于房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的,主管部门将联合相关执法部门依法严格查处,严肃追究其法律责任。

这个通知和去年如出一辙,去年针对业主联合涨价,也出了政府严查的表态。但这种表态和历史上无数次表态一样,都触及不了房价上涨的核心。

贵上加贵

有好几个因素会限制法拍房房价,第一个是贷款,第一个是各种隐患。法拍房要求一次性付款,也可以借助银行贷款,不管是怎样付款,都是很庞大的数字,如果是银行贷款,以蝴蝶谷为例,按揭30年也要每个月支付25万元,银行会要求每月收入超过50万元。

但是成交即有道理,在一个中介网站上,蝴蝶谷的挂牌价格为30万一平米,几乎比法拍上的价格贵了一倍。如果扫除隐患,这个拍得者就浮盈了超过5000万元。

这还不是顶级豪宅,在一个中介网站上,记者发现有一套华侨城的别墅挂牌价达到3.9亿元,单价达到85.83万元,有一套东部华侨城的别墅挂牌价格为1.5亿元,单价达到61.99万元。记者特地向该中介公司核实,对方称房价没有挂错。

在另一个中介公司网站上,记者也发现一套单价57.99万元的住宅,面积172平米,总价达到1亿元,单价超过30万元的不在少数。

这些豪宅数量较少,本身就不是普通购房者所能承受,而且顶级豪宅一般会有不少赠送面积。

传统上的豪宅片区在香蜜湖,2002年水榭花都一期开盘,项目开盘价格达到2.68万元/平米,当时还有住宅开盘价在2000元/平米。现在该小区的市场价格为17-18万元之间。18年时间涨了15万元,也就是平均每年涨了将近一万元,买一套200平米的户型,每年就上涨近200万元,躺赢绝大多数国民。

附近的香蜜湖1号2005年多层住宅卖2.5-3万元/平方米,目前房价在19万元左右,也基本上是以每年1万元的价格在涨。

香蜜湖附近片区,房价基本上已在12万元以上,有不少在15万元以上,大户型卖三四千万元,小户型卖1000多万元。

最近涨的比较厉害的学区房,其实一直在涨。以深圳知名的百花片区为例,去年10月18日,深圳市福田区红荔村一位业主露出卖房意向,就有3个买主想签合同,业主提出,月底前支付全款的客户可以成交,最终当天下午其中一个买主一次性拿出了760万元,成功签约。

这套房价相当于11万元,当时已经很令人咋舌。现在短短6个月过去,该小区房价再次升级,一套75平米的房子挂牌价超过1100万元,均价到了15万元。

百花片区的明星盘是金茂礼都,因为都是小户型,成交活跃,金茂礼都分为AB两栋,B栋户型更小,是成交主力。

B栋36平米户型2016年9月份成交价为425万元,2017年年底450万,2018年一季度末涨到480,去年10月份前的户型成交已在580万元,如果学位被占用,则叫价570万元。

目前该户型挂牌价已经到了790万元,单价到了22万元。

南外大冲分校连续两年考试成绩较佳,原来的老破小也变成了明星盘。科苑居1995年建成,公摊面积大,没通天然气,但有南外大冲中小学学位,总价低,为普通收入者提供了进入稍好一点学校就读的机会。

2019年5月份,科苑居26平米一房南向成交价170万元,32平米一房南向196万元,42平米一房南向290万元。去年10月,同样26平方一房南向,成交价为270万元,32平米一房南向价格为310万元,42平米一房南向价格为390万元。

26平米户型5个月涨了100万元之后还没有停下,目前26平米挂牌420万元,均价到了16万元。不到一年这个户型涨了147%。35平米挂牌价格到了500万元,科苑居大户型均价也到了10万。

上面列举的多数是学区房和豪宅,或者既是豪宅又是学区房。

学区房上涨是因为优质学位稀缺,深圳2018年新增常住人口50万,小学生人数10年增长74%,幼儿园人数增长137%,深圳和附近的东莞、广州小学生人数都和北京上海相当,说明三地都吸纳了大量年轻人。深圳最近几年每年都有四五十万的人口增长,其中大概一半是引进的人才,2018年全年共引进人才超过30万人,同比增长35.67%,这些人才平均年龄27岁,很快就会结婚生子。

记者走访百花、香蜜湖、科技园等数个学区,学区房处于哄抢状态,在售房源都很紧缺,导致出来一套诚意卖的业主,很快就被消化掉。最近一周百花成交20套房子,成交量和价格都在双升,学区里每个小区都在涨价,有些上涨了两三百万元。

不止学区房,记者走访一些学位一般的小区,一套房常常有两三家中介带人来看,价格稍微低一点就会很快卖掉。

一些很普通的房子也在涨,稍微好一点的社区单价就上了10万元,福田、南山和宝安一些高科技企业密集的区域,房价都水涨船高。

普通收入群体关心的是总价不高的房子,比如500万左右,如果是夫妻二人带两个孩子,如果每个月有两万元的结余,还可以承受,但这种房源在福田南山已越来越少。

根源

房价上涨各有各的道理,现在投资群体已经很少,多是真实刚需,中介介绍,的确有个群体收入在提高,可以承受目前的房价。

去年开始经济环境不佳,不少行业都在裁员减薪,今年过年后更是如此,有些小微企业没有收入连房租也支付不起。但是从购买力上看,似乎是越来越强。

有人将原因归结于政府扩大放贷的预期,政府的确在扩大放贷,2008年房价在快速下跌之后,又马上升温,这次连下跌也没有出现,就直接升温了。

放贷规模增加,和城市化一直是房价上涨的原因之一,2020年中国广义货币已经超过了200万亿。从2008年到2018年,广义货币增加了4倍。深圳居民还善于加杠杆,2018年深圳居民存款1.38万亿元,贷款2万亿元。

具体到深圳这个城市,存在资源错配。深圳市政府在做规划时,给住宅留下的面积太少。

2015年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》。这份文件规定,到2020年深圳的基本生态控制线不变,即不少于974平方公里。这文件规定到2020年,释放土地供应量只有253平方公里。这253平方公里,大部分用于综合交通、市政设施、教育,而保障房用地仅有31万平米。

深圳居住用地只占整个城市面积的11%。伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。

2017年前8月,北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地,广州推出了164万平方米,深圳在2017年全年纯住宅用地零供应,其中还有一块“只租不售”性质的住宅土拍,面积仅2万平方米。

2018年深圳住宅用地供应(包含人才房)仅15.8万平方米,2019年直到2019年6月,深圳才推出5宗居住用地,土地面积共17万平方米。这五宗土地还是限售三年的人才房。

从2012年到2017年,深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中,居住用地只有8%。

没有新增供应,只能来回买卖老房。2019年深圳一手住宅成交3.8万套,二手房成交为7.7万套。2018年深圳一手住宅成交2.9万套,二手住宅成交6.4万套。2017年深圳一手住宅成交2.58万套,二手住宅成交6.36万套。

可以发现,最近三年深圳二手房成交量大概相当于一手房的2倍。

满足城市需要关键是投入了多少新房,来回买卖二手房只能是在存量在做文章,而且由于住宅用地供应有限,等存量住宅用完消耗完毕之后,深圳未来的房地产市场对普通人会更不友好。

而且,深圳房市还跑进来一个重量级玩家。今年3月初,深圳举行土地拍卖,除宝安燕罗商住地块流拍外,宝安尖岗山、龙华民治、盐田三块宅地全被深圳市人才安居集团有限公司拿下。

深圳市人才安居集团频频拿地,不但在深圳拿地,还在附近的东莞和深汕合作区拿地。很少有房企能PK过这样的对手,深圳人才安居集团大大挤占了普通住宅的用地空间。

深圳人才安居集团成立背后,意味着深圳在住宅供应上的基调已经发生变化,深圳已经把重心放在安居保障房上,优先保障一部分人,普通市民的需求已经被选择性忽略。

住宅供应不足,政府在写字楼等办公场所,和工业用地上却相当阔绰。但是深圳写字楼闲置,租金甚至低于住宅,深圳市政府规定“工业用地红线”有270平方公里。用意在于产业不空心化,但深圳要做多大湾区龙头,不可能样样都做。

深圳居住用地占比仅比香港的8%高一点,在限制居民用地方面,深圳正在全面香港化。

可怕的是深圳人口还在快速增长,毕业落户到深圳是有人才引进生活和住房补贴的,落户之后,大学本科毕业生补贴1.5万元,研究生补贴2.5万元,博士生补贴3万元。落户到每个区还会有另外的补贴,每个区的标准不同,宝安区等能和市补贴做到1:1配套。

每年50万人流入深圳,他们需要住房,而且深圳原本商品房有限,还有很大一个群体住在城中村、农民村,都有购房需求。

深圳每年创造出巨额财富,去年深圳创造了2.69万亿元的GDP,这些财富的相当一部分会流入房市,当3万套左右的新房满足不了需求,他们就会跑到这个地方,将房价拉升起来。在整体供不应求之下,只有少量房源放出,过多的财富追逐这些少量的房源,就决定了整体房价。

很多消费者用收入购房比来衡量房价高低,本身并没有错,但是在市场总量供不应求之下,房价由少量高收入群体的支付能力来决定,其他群体只能被动加入。

表象

这两年频繁出现深圳千万豪宅被“秒光”的新闻。这些新闻背后,一方面是新房价格在限价之下定的较低,更重要的是房源少。

3月24日,有网友在社交平台上爆料,深圳有楼盘虽然对外号称售罄,实际现在转为内部消化,要缴纳所谓的“喝茶费”才能买房,这笔喝茶费,动辄高达100万。爆料网友还给出了一份喝茶费内部报价单:其中一个楼盘116平方米4房户型总价1120万元,喝茶费100万元;89平方米3房户型总价816万元,喝茶费85万元。另一个楼盘97-100平方米2房,喝茶费75万元。

宝安住建局将从4月3日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动。

这和南山区的反应很像,房价上涨去检查和打击中介。去年有小区业主内部谈话要联合涨价,也被打击。

这些打击都没什么用。政府如果将力量用在这些上面,可能会误解购房者,购房者如果以此判断,可能会错过买房时机。购房者应该看的是政府投入多少新房,就像政府在粮食舆情风波时,频繁对外讲话,称库存里有多少粮食,这才是最重要的办法。

想要稳房价,或者降房价,最好的办法是投入新房源,投入新的住宅地块。

去年11月11日开始,深圳税务局对于商品房实行了新的征税标准,容积率在1.0以上,单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。

这个政策出来后,房价立即上涨,这反应了买卖双方中买方的弱势,卖方很容易将政府所免部分收入囊中,这本质上是供不应求所致。

深圳上一波大涨,是在2015年开始,“330政策”一出,连续十多个月上涨后,深圳新房、二手房价格分别从2.5万元/平、3.4万元/平涨到5万元/平。

实际上,当时深圳的新房就不够。深圳2015年新房成交6.6万多套,以每套住三人计算,新增安置不到20万人,当年深圳有60万新增人口。新房供应不足导致二手房成交激增,2015年深圳二手房成交12.7万套,增幅超过一倍。

当时很多人都称房价上涨过高,政府也出台各种政策,似乎是为了限制房价上涨,但从深圳来看,不少地方房价在2016年的基础上继续翻倍。

很多市民对开发商缺乏好感,认为开发商是黑心商人把购房者榨干了,实际上是发泄错了情绪,开发商就像是种地的农民,是满足粮食需求的人,他们如果能多种地,粮食价格自然就会平稳。多年政府常常限制开发商贷款,限制土地供应,其实是减少了房产供应。

真正想要稳住房价,政府要增加住宅土地供应,而不是做一些表态和检查。扶持或者解除对开发商的限制。一旦超高房价出现,出现一个高房价的庞大利益群体,政府真要想调减房价,就会遭遇处处掣肘。

本文来源:证券时报·e公司 责任编辑:杨斌_NF4368
版权声明

本文仅代表作者观点,不代表本站立场。
本站部分文章来源网络,转载请注明出处。
本文地址:https://www.news618.com/caijing/hg/8e1974f88684352ed888a570637b7928.html

留言与评论(共有 条评论)

   
验证码:

618资讯快报

https://www.news618.com

| 琼ICP1234567-2号

Powered By 618资讯快报 海南未来人工智能科技有限公司

使用手机软件扫描微信二维码

关注我们可获取更多热点资讯

智慧云信息技术支持